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    地产研究

      城镇化发展趋势下棚户区改造的几个建议分析

      发布时间:2015-11-25 12:40:40 浏览次数: 852次

        城镇化发展趋势下棚户区改造的几个建议分析

        熊巍

        荆州市城市规划设计研究院  湖北荆州 434000

        摘要:由于历史发展原因,我国城市当中还存在一些棚户区。这些棚户区拆迁难度大、缺乏整体规划、基础设施不完善,不仅对城市环境造成了严重破坏,同时也阻碍了城市的建设与发展,损害了城市的现代化形式。本篇文章主要探讨了当前棚户区改造存在的问题及相关的解决措施。

        关键词:城镇化;棚户区改造;发展建议

        引言

        当前,城镇化正处于改造旧城阶段,城市更新最主要的手段就是改造棚户区。棚户区改造一方面提高了土地利用的集约化程度,与城市对土地资源的需求相符,另一方面,也有效控制了城市规模的过度膨胀,促进了城镇的可持续发展。除此之外,加强城镇棚户区改造还可以有效控制房地产商品价格,防止出现恶性上涨,有效的解决了人们住房困难的问题。

        一、棚户区概述

        所谓棚户区就是指我国现有土地上集中连片式的土地区域,这些区域都有以下几个特征:即存在安全隐患、房屋结构相对简易、基础设施质量偏低、房屋功能不完善、房屋密度相对较大、房屋建成年限较长等。城镇棚户区就是指在城市规划区域范围的棚户区,其范围囊括了城区的危房、旧房、平房区院落以及城中村的边角地等区域。而非城市棚户区指的就是未在城市规划区域范围内的棚户区,其范围囊括了中央下放地方煤矿、国有土地垦区、国有林区、国有工矿区等棚户区。

        对于城镇棚户区的改造就是我国政府对规划范围内的棚户区进行一系列改造,包括优化其土地利用结构、加强土地集约节约、存量土地盘活、优化其服务功能等。概况来说,棚户区改造是一项社会保障措施,其可以有效地解决棚户区加强住房困难的问题,同时还可以改善人民居住状况,加强棚户区经济建设,促进城镇的可持续发展。

        二、城镇化发展趋势下棚户区改造的难点

        1、棚户区拆迁难度大,推进模式落实

        通过调查发现,我国一部分棚户区住宅楼还是二十世纪五十年代到八十年代的企业直管房以及企业自建房。其中还包括一些外迁人口聚集而繁衍下来的住宅楼。这些棚户区都存在一些问题,包括:基础设施落后、存在安全隐患、居住人口较多、违法乱建行为严重、棚户区规划设计标准较低。随着城镇的发展,城市功能的不断完善,逐渐发展成为了“城乡结合部”“城中村”,其主要特征是城市人口不断增多、城镇权属不明确、社会管理存在难度、普遍存在人户分离现象、居民收入较低。棚户区的改造涉及范围相对较广、难以协调各方利益。

        2、劣化城市化质量。 

        城市化的功能直接影响了城市的质量与城市的结构。同时以往的棚户区改造的方式,即对规划区域内的建筑实行集中迁移与安置的方式是存在问题的,概况来说,就是原本就属于住宅区的,在迁移与安置之后还是住宅区的性质,这种情况不符合区域可持续发展的原则,其只是利用短期的区域稳定代替了区域长期的发展,长久以往,会影响市场机制的正常发展。

        3、规划难度大

        很多地方在规划棚户区的时候往往对于实物形态的关注程度较高,例如注重区域容积率、绿化率、控高以及车位数量的设计,而对于社会规划,例如区域产业布局结构、城乡统筹发展、社会交流网络以及城市群体的发展重视程度不足,在这种情况下,棚户区改造规划中往往存在于社会脱节、盲目发展的弊端,严重影响了棚户区居民的正常生活,增加了工程支出成本、延长了交通时间。

        三、城镇化发展趋势下棚户区改造的几个建议分析

        1、利用专项改造规划指导实际工作

        改造棚户区是一项长期而艰巨的工作,不是一时就可以完成的。因此,在改造棚户区时要利用专项改造规划指导实际改造工作,同时还要合理安排棚户区改造的时间,以保障原棚户区居住人民的利益,维持社会秩序。除此之外,在进行棚户区改造的过程中,要注意不能依据以往的改造经验开展工作,要严格依据科学理论,结合工程实际状况进行改造,同时改造规划还要通过科学论证。除上述之外,为了有效解决资金短缺的问题,政府部门要尽可能的实施政策优惠、适当放开规划指标,从而吸引社会各方利益者注入资金。

        2、坚持依法拆迁,加大政策扶持

        在对棚户区改造拆迁的过程中,应以公平公正公开为拆迁原则,公开棚户区拆迁的补偿标准、安置条件以及后期的选房程序等,保障绝大部分棚户区拆迁户能够理解与支持。除此之外,在应对少数“钉子户”的补偿要求时,应该结合公布的补偿标准与经过评估后的拆迁公允价格,将其诉求通过司法程序加以解决。在解决低保家庭或特困家庭问题的时候,可以考虑对其进行货币补偿及财政补贴,或者是通过拥有租赁权、借助公租房的方式解决其问题。

        3、增强政府城市土地储备职能

        在开展棚户区改造的过程当中,一方面要确保规划区域内的房屋质量与内部环境,另一方面还要保证规划区域内公共绿地的面积,将土地保护与土地开发有机结合在一起。在实际改造工作中,要尽可能的提高城市土地的利用效率、充分保护城市公共用地与农业用地,有效的利用城市土地资源。因此,政府要加强对土地资源利用的宏观调控,有效解决在棚户区改造中存在的问题,例如建筑物安置困难的问题。特别是在改造规模较小、形态不规范的棚户区时,要结合城市用地储备情况,利用土地整合的方式,做好异地安置工作,同时可以将迁移的土地资源作为城市公共用地,这样不仅实施了总体规划,同时也实现了对土地资源的有效利用。

        4、高标准编制并公开城市规划以及棚户区改造规划

        在制定棚户区改造规划之前,要对城市功能加以定位,考虑到城市资源环境承载能力,同时结合可持续发展战略,高标准高水平的编制棚户区发展规划,避免对其进行集中搬迁与安置。合理的改变原有棚户区的发展性质。在初次基础之上,公开棚户区改造规划,并使棚户区居民选择搬迁的时间。

        5、创新规划方式

        在编制棚户区改造规划的过程中,要始终坚持一个核心即: “促进城乡统筹发展、产业科学布局、城市群的自然演绎、社会交流网络构建”,同时要创建多组团形式的分布格局,尽可能的避免脱节式、贪大式的规划方案,寻求人员居住、就业生活中的平衡,促进规划由偏重物质规划向社会规划的转变。同时还要注重城市传统风貌的保护,在此基础之上,对其加以改造与修缮。

        6、以规划管理的视角看棚户区改造项目的范围划定问题

        前期项目审批以及后续手续的批后管理构成了棚户区改造的规划管理。棚户区改造是一个整体性的改造工程,不仅涉及到政府部门与改造区域内的居民,同时还涉及到各个利益单位、开发商等。各方利益主体为了自身利益都会相互竞争,如果竞争过于激烈也会影响到棚户区拆迁改造工作的正常开展,导致规划范围逐渐缩小,进而导致前期项目审批反复。因此,当前棚户区改造需要着重解决的问题就是如何减少前期规划项目的变更。第一,要排查摸清规划区域内各家各户的情况、想法、意愿,依据这些情况合理预测可能产生的问题。第二,以符合法律的形式确定谈判结果,以防止由于后期变更而导致的利益纠纷。批后管理对于保证项目推进、 维护被拆迁群众的利益同样具有重要意义。

        结语

        当前我国保障性安居工程的关键内容就是对棚户区进行改造。棚户区改造不仅可以改善居民生活,同时还可以完善城市功能,促进社会经济的可持续发展。本文主要分析了棚户区改造的难点以及相关建议,以供参考。

        参考文献

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