欢迎光临《中国房地产业》杂志! 设为首页 加入收藏
首页 | 期刊介绍 | 编委会 | 投稿须知 | 期刊目录 | 在线投稿 | 联系我们
《中国房地产业》杂志官方网站已开通,欢迎新老读者踊跃投稿、订阅。欢迎企事业单位投放广告加入本刊编委会。
《中国房地产业》杂志官方网站已开通,欢迎新老读者踊跃投稿、订阅。欢迎企事业单位投放广告加入本刊编委会。

主管单位 住房和城乡
主办单位 中国房地产业协会
名誉社长 刘志峰
社   长 朱中一
总 编 辑 苗乐如
主   编 田 勇
副 主 编 林 尧
市场总监 李斌  

编 辑 部 王密林 潘卫艳 冯京津 林凤鸣 阳敏芝 李斌 殷志辉 李德玲 刘佳敏 
 
第二编辑室 王碧林 张俊 阳旭 韩亚南 李静 何晴                                                                                           美术编辑 李 京
运营中心 柴晶晶  
投稿邮箱
fdcy@vip.126.com                                                                                                 
官方网址 www.fdcyzz.com
编辑部电话 010-52460595                                                                                        第二编辑部电话 010-52460592                                                                                                  出版刊期 旬月刊
国内发行 北京报刊发行局
邮发代号 82-510
国内定价 50.00元
国内刊号 CN11-5936/F
国际刊号 ISSN 1002-8536
国外发行 中国国际图书贸易总公司
订 阅 处 全国各地邮局
发行单位《中国房地产业》发行部

建筑设计 您的位置:首页 - 建筑设计

从实例中研究沿街商业设计

 期刊栏目:建筑设计     更新时间:2016-06-21 15:02:42     浏览: 621 次

 

从实例中研究沿街商业设计

费广实

江苏中南建设集团股份有限公司 江苏南通 226100

 

摘要:沿街商业设计从属于住宅区设计之中,之前很少人关注,但在“新常态”的今天又成为各大地产挖掘利润的重点区域。本文结合中南集团的《中南沿街商业控制手册》从沿街商业的平面、立面、核心筒及产品溢价等出发,阐述了沿街商业的设计通则。

 

关键词:沿街商业核心筒平面立面价值溢价

 

2015年商业建筑设计,不仅仅是外装修材料、立面形式、比例、色彩等外部因素,更重要的是强调人的参与意识。建筑的外立面只是形式的一部分,只是作为主导的人或顾客站在某一角度、某一地点观察和感受的对象。因此,商业建筑的外部设计可以说是各种购物环境因素的合成。如出于对人的行为考虑而设置的空间、下沉广场里的滑旱冰的儿童、演出广场上的时装表演、新产品的使用演示、群众的自发表演、以及这些活动的观众就是外部形象中最活跃的因素,室外的自动扶梯、上下穿梭的观景电梯、二层平台上行走的人群,构成了立面动态的横线、竖线和斜线,大面积的透射玻璃,把室内的人潮涌动、热闹的景象展现给街上的行人,就是最生动地招揽顾客的广告。所有这些,与建筑本身立面一起构成整体外部形象。(摘自《商业建筑设计探讨》)以下我们从价值原则、设计原则、产品溢价、平面细节、交通核设置、立面细节方面具体阐述沿街商业设计的注意点。

 

想要做好商业建筑设计,首先必须要了解各个商铺的价值。

价值原则:

1.有内街的商业,直接沿街面的(第一层皮)商铺价值最高,最内侧(第三层皮)商铺价值次之,中间(第二层皮)商铺价值最低

2.一层商铺价值最高,二层商铺较低,三层及以上楼层商铺价值低;当设有双首层处理的负一层商铺以提高售价时,负一层商铺价值仅次于一层商铺。

3.转角商铺和小区入口商铺价值高于其它位置商铺

4.靠近交通核商铺价值较高,记住交通核是太阳,越是靠近,商铺价格越“热”

 

知道了每个商铺的价值是第一步,如何实现这些价值是设计的第二步。

设计原则:

流线设计

1.人流的引入和组织是商业建筑设计的根本,人流组织的价值远大于某一个商铺价值

2.路线组织需形成环路,避免端头路和端头铺

3.沿街商业避免断铺,保证商铺连续性(相对于综合型商业,沿街商业一般无主力店支持,人流引导性较弱,所以尽量避免段铺,保证商铺连续性)

4.二层及二层以上商业的竖向交通尽量用电梯或扶梯

5.人流与货流分开

广告设计

1.广告展示是商业建筑价值的体现,每一间商铺都要有自己广告展示位置

2.景观电梯、扶梯等人流集中的地方是最好的广告展示,所以需外置

3.在人流集中的地方可以增设广告指示标志(第一它可以引导人流,第二广告指示标志也可以产生利润)

商铺设计

控制商铺面积是控制总价的手段,重点商铺的单价对整个商业街定价有参照作用,两者需平衡考虑

2.主力店是商业前期招商的重要手段,在转角或者入口处需考虑商铺合并成主力店的可能(此处的主力店只是一般店铺面积大点,昭示能力强点,跟综合商业的主力店不具有可以比性)

3.三层及以上商铺一般是目的型消费,需交通和赠送支持,一、二层商铺把人流都“抢”光了,三层及以上商铺没有“硬货”是很难销售的

其它

 

商业建筑设计目的是实现产品的利润,下面几个方法可以显著提高产品溢价。

产品溢价:

1.增加层高,可改造增加使用面积

a.利用各地方规定商铺层高的上限,尽可能为业主增加改造的可能性

b.利用地库高差为业主提供额外的使用面积

 

2.增加后院这种后院对于餐饮、超市等业态有重要作用

 

3.利用车库无用空间,赠送商铺储藏面积

 

4.赠送天井“偷”面积

 

5.增加商业的外摆区(商业外摆区是商业面积的一种拓展,也是商铺广告,对人流有引导作用,特别是对于有景观资源的商铺,这种外摆区的价值高于室内商铺价值)

 

商业建筑的平面设计是整个商业价值实现的基础,每个细节考虑都是设计师思想的体现。

平面细节:

1.三层皮商业中有直接沿街面的商铺价值最高,最内侧商铺价值次之,中间商铺价值最低,商铺的价值根据人能看到商铺的便捷性变化,价值高的商铺面积可以适当放大。

 

2.一层商铺价值最高,二层商铺较低,三层及以上楼层商铺价值低,需配置直达电梯以及赠送露台面积(采用层层退台的方式)才能进行销售。

 

 

3.一拖二商铺楼梯需放置在价值低的地方(转角的三角处留1.2米左右楼梯平台处理锐角空间)

 

4.一层预留楼梯梁(分层销售时需预留室内楼梯梁便于业主后期改造,做到可分可合,做到销售方式的灵活转换)

 

 

 

5.商业转角及入口等空间都是整个商业建筑的节点,需重点处理(转角商业建议采用一拖二形式,两边商业建议采用分层销售。因为有直达电梯,有条件做三层商业,提高容积率;转角商业都有转角或者退让形成“八字”入口,并在端头处有电子屏、电梯间、门卫对景。)

 

 

 

人流的引入和组织是商业建筑设计的根本,其中交通核的设计也是人流导入的关键。

交通核设置:

1.有条件设置电梯、扶梯时,电梯、扶梯是客流组织主要手段,楼梯仅供疏散作用。

2.疏散楼梯应放在电梯后面或者价值不高处,避免遮挡商铺沿街面。同时尽量减小疏散楼梯间面积。

 

 

3.电梯、扶梯是效果最好也是投入最少的广告,应设置在入口、转角处,便于人流导入(人流在看到交通核时会不自觉的往前走)

 

 

4.电梯宜采用双开门电梯,一层直接开向街面,最大限度培养人流的“懒惰”是我们设计大的职责。

 

 

5.电梯、扶梯应尽量靠近走廊尽端,严格控制端头商铺

 

6.无电梯商业的楼梯要注重交通核展示和体验性(有时候可以牺牲部分高价值商铺也要把交通核放在明显且体验性好的位置,保证整个二楼商铺销售价值),无电梯商业的楼梯要做的“看得见”和“愿意进”。

 

 

7.靠近交通核的商铺面积可适当扩大(这些部位的商铺人流集中,商铺可以适当扩大提高利润)

 

8.交通核严禁突出一层墙体,影响用地效率

 

 

相信通过以上内容的阅读,会让您对沿街商业设计有进一步的认识,对于地产设计管理人员和设计单位设计人员都有相当的帮助。

参考文献

[]1]罗建 .《商业建筑设计探讨》 .广东科技,20070516.

 

 

 

本文作者系于中南房地产集团总公司研发技术中心副总建筑师,长期从事于住宅设计、商业设计及其研究工作。

 

作者简介姓名:费广实性别:男出生年:1983民族:汉籍贯:江苏高邮工作单位:江苏中南建设集团股份有限公司学历学位:硕士职称:建筑师

 


分享到: 微信 更多