房地产企业实施工程造价控制与管理的办法

房地产企业实施工程造价控制与管理的办法

罗建能

珠海华发城市运营投资控股有限公司  广东珠海  519030

 

摘要：在2015年底，公司为适应企业发展，进行管理架构调整之际，我部门集思广益，推出了一系列的管理创新，成为了改革先锋，并取得了较好的综合效益。精准高效的造价控制与管理是企业创造经济效益和持续发展的重要手段。管理创新和精细化管理可解决企业发展瓶颈。本人希望通过工作中的实践和领悟，分享房地产企业的造价管理的解决之道。

关键词：工程造价；房地产企业；科学决策

目前在房地产企业运营的过程之中，工程造价的管理与控制仍然是其重要的内容。那么如何做好工程造价的控制与管理工作是每一个房地产企业所要思考的重要问题。本文将以工程造价控制与管理的重要意义为着手点，针对目前房地产企业实施工程造价控制与管理工作中所存在的问题进行具体分析，从而为其提供相应的解决措施，希望可以为房地产企业的发展提出一些可行性建议。

一、 房地产企业实施工程造价控制与管理的重要意义和作用

房地产企业的运营目标就是做到社会效益与经济效益的统一，在满足社会效益的同时，进行相应的工程造价控制与管理的工作就是为了促进经济效益的提高。工程造价的管理与控制并不是一门简单的学问，而是一个具有相应完整体系^[1]，并且拥有相关配套措施的重要项目环节，科学的工程造价管理体系可以在一定程度上降低成本的损耗，提升项目建设效率，促进各个方面相关资源的合理配置。

（一）项目决策的科学性是建立在市场调研、经济数据分析、资金使用评估等基础上的。造价控制与管理需考虑到投资开发周期、项目定位、投资主体等并进行经济测算，作为项目投资决策依据。

（二）建立科学合理的管理组织架构和清晰的考核管理制度，公司总部与项目公司在分工协作上是平等地位关系，总部的职能部门是专业服务部门，专业工作服务深入到项目公司，项目公司专注于按公司节点计划落实及具体生产。公司总部的成本控制职能中心，主要的工作是建立造价管理制度、跨部门协调设计、工程管理、招商研发等专业职能部门，精准把控工程的产品定位、时间节点、工程进度与质量与工程造价的平衡，派驻区域经理、项目负责人等进行三维全方位专业技术服务，并及时反馈项目的造价控制及项目协调，使管理效率提高。利用OA系统的普及应用，便日常的审批管理流程更高效快捷。

二、房地产企业目前实施工程造价控制与管理中所存在的问题及解决方向

其实现在的房地产企业实施工程造价管理工作时，其相关控制举措及制度往往都流于形式，不能真正将工程造价管理控制工作落在实处。很多工程在竣工的时候，其结算的价格很大程度上都会多于预算。并且由于其监管制度不完善^[2]，监察工作进行不到位，就会出现拖延工期或是偷工减料的现象发生，十分不利于成本的控制。在进行招标的时候，进行投资决策的过程之中往往也忽视了实际考察、合理考量的这一个重要的环节，其预算往往不符合实际情况的需求。

还有一些房地产企业虽然做到了实施工程造价控制与管理工作的具体要求，但是其工程质量却没有满足相应的标准。这些都是目前房地产企业实施工程造价控制与管理工作中所出现的相应问题。工程造价需结合相应的项目定位、进度、质量要求进行具体独立分析，并对设计可能出现的缺项等进行测算，在招标文件和合同条款对设计要求及验收标准、合同条款、质量要求、工期进度要求、施工方案、奖罚制度进行严谨约束，使项目的造价与之挂钩，能有效管理控制和预判。

三、 加强房地产企业实施工程造价控制与管理的具体措施

（一）科学地进行投资决策以促进工程造价控制与管理工作

在前期进行投资决策的时候就应该科学地进行相应的实地考察，从而做出符合实际情况的投资决策，因为初期投资决策所提出的预算，在很大程度上可以影响后来的工程造价控制与管理工作，并且能够影响相应的项目建设进行状况。不仅仅是前期的实地考察，还需要提前做好多种设计方案，不仅仅要注重项目建设的功能性以及实用性，也要在一定程度上考虑好相应的建设成本。并且在图纸会审阶段就应该对工程造价进行相应的控制手段^[3]。这些都是完善前期准备从而促进工程造价控制与管理工作的重要手段。造价管理是贯穿整个公司的投资决策与项目实施的，是全过程管理。项目前期的项目定位、方案设计、招标计划对造价的影响达到总项目投资的七成。

（二）完善相应的限额设计制度

房地产企业及相关部门应该针对目前所拥有的投资及工程总量进行数据的掌握与相应的了解，从而进行合理的划分以此来制定不同的目标，检查对于合理定额的套用是否正确。其实完善限额设计制度也是在为工程造价设立相应的“上限”，有了标准，工程建设才能在合理的范围之内去进行相应的工作，并且可以在可控范围内管理成本及项目建设进度。以此促进工程造价控制与管理工作的顺利进行。在设计之前，市场研发中心与造价管理部门根据项目的定位进行设计限额测算，设计院提出多套可选择的设计方案，并进行综合评估比选，造价管理部门参与方案优化经济分析，并对设计深度不足的内容提出问题，进行补充完善设计。

（三）建立标前策划会制度。

按公司计划节点要求推进项目实施，减少项目实施过程中出现的问题，提高工作效率，明确各职能部门完成各事项的时间节点。区域公司项目分管副总在正式施工图出图前约三周时间内，组织召开标前策划会。各职能部门根据职责明确事项完成时间及成果提交形式。项目管理部负责组织召开标前策划会。由项目分管副总或副指挥长主持，负责提供标段划分、招标范围、施工界面划分、合同工期，负责提供专项施工措施、临时措施（如临水临电、施工便道等）。设计部门负责提出图纸出图计划、提供设计定样定板、明确技术要求。招标采购部门负责提供招标计划及材料设备品牌档次。成本部门负责提出预算编制计划。

（四） 建立预结算联审制度。

在招标预算确定前，组强设计、项目公司、招标采购部门对招标预算进行内部评审，审核预算用图纸、设计部门的图纸技术交底文件、图纸答疑回复及补充设计资料等前期资料完整性，对图纸不明确、不完善（不能计算工程、不能准确计算价格）项目进行成本测算，并报公司领导进行招标决策。招标文件、合同书方面，招标文件、合同范本外是（否）有影响预算造价的条款（列清楚条款）。若有，是否据此调整预算。招标采购部门提供品牌、招标范围。项目公司提供工期说明（若赶工，需提供赶工方案和平台公司同意的文件）、措施项目方案、施工界面。造价咨询公司提供材料询价记录。造价职能部门审核工程造价指标，抽查审核预算主要工程量，编制项目造价分析报告，并作为招标控制价的参考依据。

（五）注重各个阶段合同签订环节

无论是项目进行的前期、中期还是竣工及竣工后期，都会进行不同合同的签订，其中以项目进行前期居多。房地产企业在进行相应合同的签订时要明确建设成本的浮动范围，将一切因素都要考虑进去，确保所有的合同条款都比较合理，避免高估冒算的现象发生，对于工程索赔、建场费及误工费等多种费用都要考虑进去^[4]，避免建设单位等钻合同出现的空子，以此来控制成本，避免项目建设过程之中不必要的支出。合同条款要清晰约定造价调整条款的调价方式，索赔原则、专业分包的管理费用率。措施费用的计价方式等与造价控制条款。

（六）完善工程造价控制与管理的监督体系

完善工程造价控制与管理的监督体系，在很大程度上能对工程建设中的用款行为进行相应的监管，无论是工期还是材料的使用环节，都能监管到位。所以我们要在制度上设立具有相关配套措施的监理制度以及相关的实施细则，确保体制上能够促进工程造价管理体系的进行，确保监管工作的科学性以及时效性，明确各个部门以及各个环节人员的责任划分^[5]，将责任落实在每一个人的身上，切实做到出现问题有迹可循，有据可依。并且在建设完善工程造价控制与管理的监督体系的过程之中，也要加强与相关企业单位、政府部门之间的交流与沟通，为促进工程造价控制与管理监督体系做出努力。项目实施过程中，材料品牌、款式、规格是否与招标文件中的品牌范围、材料的质量进场验收标准要求一致。施工是否严格按设计图纸及合同执行进行现场监管。对金额超出公司规定相应限额的工程进度款及现场施工签证，造价管理人员需积极到施工现场进行复核事实。

 

结语：

在房地产企业实施工程造价控制与管理工作的过程之中，确实出现了监管力度小，结算金额远远大于预算金额的问题，对此，房地产企业要转变观念，认识到工程造价控制与管理的重要意义，通过科学进行投资决策以促进工程造价控制与管理工作，完善相应的限额设计制度，注重各个阶段合同签订环节，完善工程造价控制与管理的监督体系，加强与相关企业单位及政府部门的沟通、明确各个环节管理人员责任划分等多种手段进行工程造价控制与管理工作，以此促进房地产企业的成本管理，从而将经济效益与社会效益有机结合起来。

 

参考文献：

[1]林毅勇.非对称信息条件下的房地产企业成本管理激励机制研究[D].华南理工大学,2013.

[2]陈元元.房地产项目成本管理的应用研究[D].浙江工业大学,2013.

[3]余锐.JDL房地产公司十里缇香项目成本控制问题及对策研究[D].西南大学,2014.

[4]方新宇.A房地产公司项目开发成本控制研究[D].安徽大学,2014.

[5]谢翩.房地产项目全过程的造价管理与控制[D].华南理工大学,2015.