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基于土地储备制度的城市房地产开发用地供给管理研究

 期刊栏目:产业论坛     更新时间:2017-05-24 09:52:24     浏览: 515 次

基于土地储备制度的城市房地产开发用地供给管理研究

薛明、袁德文、魏建国

菏泽市土地储备中心  山东菏泽  274000

 

摘要:目前而言,我国现代化和市场化的发展一个突出的表现就是城市房地产用地规模和用地需求的上升。在中国特色社会主义发展的情况下我国房地产用地的供给开发一般都是在土地储备制度的存在情况下进行合理的调配和开发的。现今在城市化建设发展速度不断上升的情况下,强化基于土地储备制度现状下城市房地产开发用地的供给管理具有非常必要的现实意义。

关键词:土地储备制;城市房地产;开发用地;供给管理

    随着我国社会主义市场化经济的发展,强化城市化的发展水平和发展规模是现今我国在社会主义建设过程中的重要建设方向。对于整个城市化的建设来讲,其最为重要的一个表现就是城市用地规模的不断扩大。城市用地对于城市的建设是一种重要的依托资源,我国自改革开放对城市用地进行改革之后,其一直实行的都是双轨制。双轨制即主要通过市场交易方式和政府划分土地两种方式对城市规划建设配备土地的方式。在城市的建设过程中,城市房地产的开发作为主要的建设主体,其开发建设一方面能够促进城市用地市场的完善,另一方面能够将有限的用地发挥无效的社会效益和经济效益。所以,基于土地储备制度强化对城市房地产用地供给管理不仅对于城市的建设还是对于土地的利用来讲都是非常重要的。

1、城市房地产开发用地供给管理的运作模式介绍

    2001年国务院提出有条件的政府可以实行土地收购储备制度,这一制度的实行强化了法律法规在土地使用权的调节转换机制,这一机制的出现对城市房地产开发用地的供给管理起了积极的推动作用。现今城市房地产开发用地基于城市土地储备制度下其主要的供给管理模式主要包括双轨制即有偿出让和无偿划拨的两种方式。土地储备制度的设置在一定程度上规范了城市有偿出让的方式,但是其却不能从根本上改变无偿划拨的存在现状。双轨制作为现今城市房地产开发用地主要的管理模式,从能够在一定程度上促进用地供给管理的合理流动,但是其对市场运行规则的干扰是不能忽视的。

2、土地储备制度的城市房地产开发用地供给管理的方式分析

2.1政府的行政干预与市场相结合

我国的城市房地产用地的发展起步发展较晚,城市用地合理的开发市场机制尚未完全建立起来,由于市场规划建设机制的不成熟导致我国政府对城市房地产用地开发供给管理的参与管理力度是比比较强的。政府行政干预在一定条件上能够改善市场调节不合理的现象,规划城市开发用地的供给管理。

2.2政府对市场土地供给的宏观调控

在双轨制的实行下,政府是城市房地产开发用地供给管理的主要供应主体,所以通过宏观调控对市场用地进行规划管理,其强制定比较强。现今政府宏观调控的首选主要是通过开发规划控制、产业供地政策和宏观调控政策三个方面进行。

2.3城市房地产开发用地供给管理存在风险

基于土地储备制度的城市房地产开发用地的供给管理能够明显的体现政府在其中的作用,现今存在政府不合理的政策出台 ,导致房地产开发用地供给管理村咋制度失灵和政府失灵的现象。政府作为主要的规划管控者,政府失灵则会引起普遍失灵,这样将会为城市房地产开发用地的供给管理形成严重的风险。

3、土地储备制度下城市房地产开发用地供给管理存在的问题分析

3.1制度性缺陷

这一缺陷主要是由于双轨制的存在造成的。最为主要的表现就是双轨制的存在不能够对城市大量存在的闲置土地进行科学的规划管理,并且其对城市用地规模不断上升的情况不能进行有效的控制。在一定程度上双轨制的可以具体细化为产权和供给双轨制的存在,多种制度的存在扰乱了城市用地市场,打破了市场经济公开、公平的现象,造成了现今城市用地中不合理竞争现象的出现。

3.2技术性缺陷

这一缺陷主要指的是政府在土地储备制度的情况下,在有关城市用地规划建设方面用地决策的技术性缺陷。政府作为城市房地产开发用地供给管理主要的调解者,其在决策的过程中以投资建设目标为主要依据,忽略了用地的长远利益,导致其在供给管理方面的决策随意性比较大,完全不符合用地开发管理的科学持续发展的要求。

4、改进城市房地产开发用地供给管理提高的措施分析

4.1完善储备制度

为了对城市房地产开发用地供给管理创设良好的制度环境,改善制度上的缺陷,各级政府应强化土地储备制度的,积极的分析其中存在的问题,在当前城市化房地产开发用地供给管理的基本需求和实际情况下进一步建设适合我国城市开发建设适用性较强的储备制度。具体而言,就是以增加土地存量的供应、方式国有土地资产的流失等为目标完善储备制度。

4.2强化政府调控的能力,提高土地供应的市场化程度

土地储备制度下政府应积极的强化其调控能力严格根据城市房地产开发土地市场供给管理的需求进行实时的调控,强化土地供应由分散向集中管理的方式转变,积极的改善政府所扮演的角色,强化政府对土地调控的主动权,完善法律法规,促进城市房地产开发用地的合法性,以此为土地供应市场化程度的提高奠定基础。

4.3促进法律法规的完善,依靠法律条件规范房地产用地供给市场

土地储备制度下城市房地产开发用地供给管理中存在的一个突出问题就是房地产开发用地的违法交易现象的出现,违法交易破坏了城市用地良性的市场竞争,对于土地储备制度的完善也是极为不利的。所以,政府及相关部门应积极的出台相应的法律法规,以权威性高的法律法规规范城市房地产的开发尤其是不断上升的房价,强化逐级管理与规范,以此为城市房地产开发用地供给管理提供良好的制度环境。

结语:

   综上所述,土地储制度下城市房地产开发用地的供给管理需要积极的改变制度性缺陷和技术性缺陷,在双轨制的基础上不断强化政府的调控,完善储备制度,从法律法规的完善、政策宏观调整的完善等方面促进土地储备制度房地产开发用地供给管理的强化,为城市房地产用地的开发建设奠定可持续发展的基础。

参考文献:

[1]张斌君,刘勇.我国城市土地储备制度存在的问题及对策研究[J].江苏商论,2012(21):92-93.

[2]丁艳.城市住宅开发与土地供给协调机制研究[D].山东师范大学,2011.

[3]叶黎庆.地方政府住房用地供给行为的基本特征与决策逻辑研究——以中国34个大中城市为例[D].2013.

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