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土地估价风险来源与形成原因及质量控制

 期刊栏目:产业论坛     更新时间:2017-05-24 09:54:13     浏览: 587 次

土地估价风险来源与形成原因及质量控制

杨惠

乌鲁木齐市国土资源交易中心  新疆乌鲁木齐 830002

摘要:土地估价是一项涉及经济领域广的工作,影响土地估价工作的因素较多,在土地估价中稍有不慎就可能带来估价风险,造成不利影响。

关键词:土地估价;风险来源;形成原因;质量控制

因此,本文就土地估价风险来源与形成原因及质量控制进行了以下方面的分析与探讨,以期能够提高土地估价工作质量,为行业人员提供参考。

1、土地估价风险来源及其形成原因分析

1.1外部风险

土地风险来源分为两大类,分别是外部风险和内部风险,其中外部风险具有不可控性。土地估价中的外部风险来源主要包括以下方面:法律法规不完善、经济与政策影响、土地市场不规范、行业评估准则滞后等方面。以下笔者结合自身工作实践主要针对外部风险来源中的经济与政策方面进行分析。经济形势变化对土地市场价格有着决定性的影响。若是在短时间内经济形势出现较大变化,那么土地估价结果将会与市场价格相差甚远,这一情况是不利于社会经济稳定的。

同时,政策变化也会对土地市场价格产生影响,且相较于经济形势变化,政策变化难以预期,很多政策方面的变化都会严重影响到土地市场价格,进而对土地成交价格和土地成交量带来巨大的影响。若是土地估价人员对当前经济形势和政策情况没有充分了解,对市场现状没有把握,对市场前景缺乏准确判断,那么必定会对估价结果造成严重的影响,降低结果准确性。

1.2内部风险及其形成原因

1.2.1内部风险

土地估价中的内部风险是能够防范和控制的,而这取决于估价企业的管理制度,估价工作人员的工作能力水平,报告质量监控流程的完善程度等方面。

1.2.2内部风险形成原因

第一,估价工作人员工作能力水平不足以胜任估价工作业务,导致风险发生。估价工作人员在承接估价工作业务时,应对估价工作业务情况有详细了解,确保自己能够胜任该工作。通常情况下,估价企业不同所专精的业务领域也不同,估价工作人员的工作能力水平也存在较大差异,并不是每个估价工作人员都能够胜任全部类型的评估工作。所以,土地估价企业和土地估价工作人员在承接估价业务时,必须对估价业务的实际情况有明确了解,结合其中评估技术要求,与自身情况相对照,而后出决定,避免由于能力不足无法胜任而带来风险。

第二,评估技术失误产生的风险。(一)由于评估参数取值不同而带来的风险。现阶段,在估价行业内时常出现由于评估技术选取不当而带来的风险这么一种情况。造成该情况出现的主要原因是估价行业内部对于部分重要评估参数的标准不统一,使得这部分参数的稳定性与可靠性缺乏可靠的保障。所以,不同的估价企业和估价工作人员选取的评估参数也不同。(二)由于估价方法选取不当带来的风险。土地估价工作人员在估价工作中随意选取估价方法,没有按照相关规定要求,没有结合业务需求来合理进行选择。(三)土地估价报告中描述的内容不完善带来的风险。土地估价报告所描述的内容中没有明确说明评估设定条件,没有仔细列出权益保护性条款等方面的内容,最终极可能带来意外的风险。

第三,评估基础资料不齐全、不详实带来的风险。土地估价方法较多有:市场法、收益法、剩余法、基准地价修正法等方法。不论在土地估价工作中采用何种方法,都必须具有齐全、详实的评估基础资料,若是评估基础资料不齐全、不详实,那么极大可能会带来风险。

第四,委托方提供的材料不实带来的风险。土地评估工作需要涉及到大量的资料有:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《土地出让合同》、《建设工程审核书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等等。估价工作人员应要求委托方提供齐全、真实的材料原件,当委托方带来材料原件后应仔细、认真的进行核对,确认委托方提供的材料真实无误后,要求委托方加盖公章,避免弄虚作假情况出现[1]

2、土地估价风险质量控制

2.1加强与各大高校合作交流及行业协会沟通联系

土地估价是一项涉及经济领域和知识面广、技术性要求高的工作,然而行业内部估价工作人员水平本就高低不一,知识面也有限,所以,估价企业应加强与各大高校合作交流及行业协会沟通联系,以便估价工作人员有效扩展自身知识面,提高自身能力水平,明确了解行业技术发展现状,从而更好的为估价工作提供更为优质的服务。

2.2建立完善的企业管理制度

2.2.1与时俱进,建立规范的和先进的企业管理制度

为了满足行业需求,获取更好的发展土地估价企业必须与时俱进,建立规范的和先进的企业管理制度。例如对估价业务合同方面进行规范(合同内容、格式等方面);建立公章管理制度并严格执行;优化业务承接流程;采取“新、老”估价工作人员协同合作的方式承接估价业务,通过资深估价人员从旁把关,不仅能够锻炼资历与经验尚浅的新估价工作人员,还有效避免了承接到无法胜任估价工作业务的情况;结合企业实际情况制定相应的激励机制,以此提高估价工作人员的工作热情,充分调动人员的工作积极性等等[2]

2.2.2建立健全的质量控制体系

土地估价企业应建立健全的质量控制体系,并以此为基础制定一系列相关制定,例如风险评估制度、项目负责制度、评估项目审核制度、工作流程评估制度等。以此来保护估价企业和估价工作人的利益,最大限度降低执业风险。

2.3强化培训,提高估价工作人员综合素质

土地估价企业应对估价工作人员进行专业培训,通过培训帮助其正确树立良好的风险意识和职业道德观,提高工作人员的专业水平能力,增强人员的综合素质,以此促使估价工作人员充分符合行业需求,进一步促进企业的发展。

2.4组建专家顾问团队

土地估价企业结合自身发展需求,若有必要能够组建一支专家顾问团队,以此解决企业日常实际中所碰到的各种估价难题,从而为企业的发展提供强大的技术支持[3]

结语:

综上所述,作为土地估价企业应充分考虑影响土地估价工作的因素,认真分析土地估价风险来源,找出形成原因,以便采取有效的风险防范措施,为土地估价工作的顺利进行以及圆满完成奠定坚实的基础。

参考文献:

[1]徐丽红.土地估价风险防范与质量控制[J].现代经济信息,2012,16:155-156.

[2]李谢昕.土地估价的风险与风险规避[J].国土资源,2005,05:36-37.

[3]支伟峰.土地估价风险及防范对策分析[A].《决策与信息》杂志社、北京大学经济管理学院“决策论坛——管理科学与工程研究学术研讨会”论文集(下)[C].《决策与信息》杂志社、北京大学经济管理学院:2016:2.

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