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郑州市房地产价格与银行信贷关系研究

 期刊栏目:产业论坛     更新时间:2017-05-24 09:56:25     浏览: 1193 次

郑州市房地产价格与银行信贷关系研究

郑学芳

 郑州大学 河南郑州 450001

 

摘要:1998年我国实行房地产市场改革以来,房地产业得到了长足的发展,并且对国民经济的提升起到了重要的推动作用。在全国各地房价增长猛进的同时,郑州市作为中部地区的一个重要省会城市,房地产业也得到了迅速发展。作为资金密集型的行业,房地产的资金来源很大程度上得益于银行信贷的大力支持。然而,当金融过度支持时就可能导致房价的持续上涨,超过居民的购房能力,并最终将可能导致房地产泡沫的产生。众多研究表明,房地产市场发展与银行信贷的金融支持有着密切的关系。基于此,本文利用郑州市2004-2014年十一年的年度数据对银行信贷和房地产价格波动之间的关系进行了数据分析。分析结果表明,银行信贷和房地产价格两者之间存在正相关的关系,并且银行信贷的变化在房地产价格波动中占据着很大一部分原因。

由此可以得出以下结论:银行信贷规模的扩大会助推房地产价格的上涨,反之,不然。因此为了将房价控制在合理的范围内,维护郑州市房地产市场的健康发展。本文提出了几点建议:强化银行房地产信贷监管;加大住房公积金贷款力度;完善融资方式,增加融资渠道等来引导房地产行业的健康持续发展。

关键词:房地产价格;银行信贷;金融支持

 

 

 

 

 

 


1、引言

中国房地产在经历了20多年的改革开放后,如今得到了蓬勃的发展,成为推动国家经济发展的中坚力量,房地产投资贡献率不断上升,2001年后房地产开发投资对GDP的贡献率一直保持在10%以上。通过研究可以发现,银行信贷在房地产市场的快速发展过程中起着重要的推动作用。然而银行业过度的金融支持也使国内部分地区出现了房地产业发展过热、投机行为过多等问题。导致房地产行业泡沫越挤越大,价格虚高脱离了其应有的市场价值,已经严重影响到了房地产行业的正常发展。

基于此,本文以银行信贷为视角,并以郑州市房地产市场为例,研究银行信贷对房地产市场的影响,并分析两者之间的关系,为引导房地产行业发展提供一定的参考和思路。且对于提高房地产行业的控制能力,更加理性的认识房地产行业当前形势,推动其健康发展具有重要意义。

2、银行信贷与房地产价格的相互作用机理

2.1银行信贷对房地产价格的影响

房地产项目由于融资渠道较少,在各个环节上都需要银行的信贷支持,银行资金的保障是一个房地产项目能否顺利进行的重要条件。

银行对于房地产贷款的利率及提供的资金规模都会直接影响房地产行业。就利率来说,利率的不同决定了开发商和买房者所需要承担的利息负担,利息越高,则还贷的压力越大,进行房地产项目开发的成本就越高,进而双向影响房地产的供给和需求。利率越高,则房地产行业的投资回报率就相应越低,进而影响闲置资金投入房地产行业,开始更多的流向其它投资渠道。

2.2房地产价格对银行信贷的影响

房地产市场的发展和银行之间的关系表现在以下三个方面:(1)房地产项目的开发和建设资金都由银行信贷提供;(2)消费者购房也需向银行贷款;(3)银行放款是以房产作为抵押物。其实银行向消费者和开发商放款,都是以房产作为抵押物。由这三个关系就可以看到房地产的发展和银行信贷关系密切。如果市场上的房地产价格上升,除了刚性需求以外投资性购房需求会提高,导致整体的银行贷款需求提高,商业银行之间竞争就会激烈,进而会简化贷款流程和手续,提高房地产信贷规模。如果房地产价格出现下降,银行就会缩减与房地产相关的信贷规模,避免不良贷款率的增加。如果房地产行业出现较大幅度的下跌,银行可能会实行全面的信贷紧缩。

综上可知,在房地产行业的未来发展预期较好的情况下,房价上升,则银行也会增加信贷规模,反过来促进房价的持续上升,两者相互影响,相互促进。

3、郑州市房地产市场发展与银行信贷之间关系

3.1郑州市银行对房地产市场的信贷支持

在房价快速增长的形势下,房地产市场的供给者和需求者都需要很大的资金进行新楼盘的开发和对房屋的购买,这些行为都离不开银行信贷的资金支持,所以银行信贷很大程度上促进房地产市场的发展。房地产行业80%的资金源自银行业的贷款。

3.1.1 郑州市银行对房地产市场供给者的资金支持

 3-1郑州市房地产开发资金来源

单位:亿元;比例:%    

 

资金

国内

利用

自筹

其他资

年份

来源

贷款

外资

资金

金来源

 

合计

金额

比例

金额

比例

金额

比例

金额

比例

2004

158.38

18.81

11.88

1.1

0.69

54.71

34.54

83.77

52.89

2005

194.87

31.5

16.16

0.78

0.4

56.13

28.8

106.46

54.63

2006

303.05

38.29

12.63

2.62

0.86

104.11

34.35

158.03

52.15

2007

481.43

47

9.76

4.74

0.98

134.09

27.85

295.61

61.4

2008

533.79

65.91

12.35

13.04

2.44

231.38

43.35

223.46

41.86

2009

780.63

105.71

13.54

0

0

236.45

30.29

438.46

56.17

2010

975.4

116.4

11.9

0.1

0.01

383.5

39.3

475.4

48.7

2011

1017.4

95.7

9.4

4.9

0.05

514.1

50.5

402.7

39.6

2012

1316.6

110.9

8.4

0

0

592.6

45

613.1

46.6

2013

1673.33

141.82

8.48

4.43

0.26

802.93

47.98

724.16

43.28

2014

1860.41

280.09

15.06

0

0

837.40

45.01

742.92

39.93

数据来源:中国房地产统计年鉴2005—2015

 

由表3-1可知,国内贷款比重波动幅度不大,自筹资金比重除了在2008年达到最大值43.35%以外,其他年份基本上在30%左右波动,自筹资金主要来自购房者的银行按揭贷款转变而来的商品房销售收入,目前企业自筹资金中大多数来自银行贷款其他资金来源比重在2007年之前与自筹资金比重波动幅度相似,但是2007年以后在遭遇2008年的最低点后又反弹。我国房地产资金来源强烈依赖于银行信贷支持。

3.1.2 郑州市银行对房地产市场需求者的信贷支持

 3-2郑州市个人住房贷款余额

年份

个人住房贷款余额

(亿元)

增长率

%

占金融机构额贷款余额

的比重(%

2004

130.40

27.28

5.84

2005

158.32

21.41

6.46

2006

201.33

27.17

7.39

2007

288.96

43.53

9.83

2008

366.38

26.79

10.14

2009

588.59

60.65

11.96

2010

705.75

21.56

10.16

2011

916.5

29.31

13.14

2012

1190

27.37

14.21

2013

1358

14.12

14.54

2014

1653

21.72

15.21

数据来源:中国房地产统计年鉴2005—2015

 

从表 3-2中可以看出,本市居民的住房贷款总额从2004年的130.40亿元迅速增加到了2014年的1653亿元,十年间增加了15倍。住房贷款余额增加的同时,增长的速度也快速的增加,达到35%。这就说明郑州市的房地产贷款业务发展迅速。居民个人用于住房的贷款也在快速的增加,从2004年的5.84%迅速增加到2014年的15.21%,年平均增加幅度为10个百分点。这种现象说明银行业有一大部分的资金投入了居民的个人住房贷款。

3.2郑州市房价上涨和银行信贷相关性分析

宽松的银行信贷是房价短期上涨的一大推手,就中国目前房地产市场所发生的情况来看,银行信贷规模的快速扩张会导致银行资金高度地向房地产市场聚集,从而助推房价的快速上涨。

 

3-3郑州市房地产贷款余额及商品房均价情况

年份

房地产贷款余额

(亿元)

占金融机构总贷款

余额比重(%

商品房均价

(元/)

2004

149.21

5.97

2639

2005

189.82

6.69

2966

2006

239.62

7.75

3261

2007

335.96

8.8

3905

2008

432.29

11.43

4481

2009

694.3

11.97

4910

2010

822.15

14.11

5897

2011

1012.2

13.5

7165

2012

1300.9

14.12

8755

2013

1378.6

15.13

8993

2014

1426.3

15.97

9205

2015

1498.7

16.25

9214

数据来源:中国房地产统计年鉴2005—2015

 

根据表3-3,20042015十二年间,郑州市内的个人住房贷款余额和商品房均价都在逐年的增加,共增加1350亿元,增加幅度为近十倍。贷款余额的总额占金融机构总贷款余额的比重总体也呈逐年增大趋势,年均增加幅度为11%

根据表3-3提供的数据,将商品房均价(price)作为因变量,郑州市房地产贷款余额(D)作为自变量,运用Eviews软件进行相关性分析。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Variable

Coefficient

Std.Error

t-Statistic

Prob.

DAIKUANYUEC

4.970751

2022.336

0.152558

142.5094

32.58277

14.19089

0.0000

0.0000

R-squared

0.990668

Mean dependent var

S.D.dependent var

Akaike info criterion

Schwarz criterion

Hannan-Quinn criter

Durbin-Watson stat

5949.250

Adjusted R-squared

0.989735

2600.261

S.E.of regression

263.4446

14.13658

Sum squared resid

694030.7

14.21739

Log likelihood

-82.81945

14.10665

F-statistic

1061.637

1.750963

Prob(F-statistic)

0.000000

 

 3-1郑州市商品房均价和房地产贷款余额相关性分析结果

 

由图3-1可以看出R2=0.990668无限接近于1,这表明商品房均价和房地产贷款余额这两个变量的拟合度非常好,且呈高度正相关性。这也与现实情况相一致。房地产贷款余额增多,则商品房均价提高。反之,则下降。这也说明了银行信贷规模的扩大会助推房地产价格的上涨,反之,则不然。

4、结论与建议

4.1 结论

从以上分析可以得出,银行信贷与房价波动存在十分密切的关系。银行信贷可以通过多种流动性效应来影响房地产价格。银行对房地产的金融支持不仅体现在对房地产开发企业提供资金来源,同时更大程度上是对居民的住房消费上提供住房贷款。

此外,银行信贷释放了居民的住房需求,个人住房贷款使得那些之前无力购房的家庭成了房地产消费市场的主力军,在旺盛的需求下,房价势必会大幅上涨,也正是由于房价的持续上涨,消费者形成了一致的心理预期,认为房价会只涨不跌,从而会进一步引发购房热潮,推高房价的上涨。而房价的上涨必然又引起房地产企业贷款进行新一轮的投资建设,形成高房价只涨不降的恶性循环。

4.2 建议

为了规范房地产行业的发展,降低金融风险,政府应该出台相关政策和切实可行的方案,不仅从银行,房地产商,还包括消费者等多方面进行调控,具体可采取的措施如下:

4.2.1加强房贷的监督管理

规范房地产市场金融业务,防范住房贷款风险。严查审查房地产开发贷款发放条件,加大对信用等级高、运作规范的房地产开发企业的信贷支持力度,尤其是大力支持经济适用房和普通商品住房的开发建设,重点满足中低收入群体的购房需要,对那些商品房空置率大、负债率高的房地产开发企业贷款要严格审查、审批并重点监控加强个人住房贷款管理,严格制止发放“零首付”个人住房贷款现象的出现,有效防范贷款风险加强对信贷资金的监控,积极协助金融机构妥善处理各种违规贷款,切实防范化解房地产信贷风险,维护金融秩序的稳定。

4.2.2加大住房公积金贷款力度

对住房公积金贷款中出现的手续麻烦、环节多、时限长等问题,要切实解决

,从源头上有效扩展住房公积金的贷款业务大力发展住房公积金委托贷款,充分发挥其功能和作用,提高住房公积金的使用率和职工购买力公积金贷款额度可与房价变化挂钩,房价过高时可以提高贷款额度,降低首付比例。对于低收入者,可适当增加缴存额度,让低收入群体充分享受公积金住房贷款的优惠效果,有效拓宽住房公积金的覆盖面减少和防范住房公积金带来的不平衡现象。

4.2.3增加融资渠道

目前,郑州市市房地产企业房产开发资金的绝大部分直接或间接的来自银行信贷,融资渠道比较单一,这无疑也加大了银行信贷的风险,影响金融的稳定性。因此,一方面要推动当前房地产企业多元发展,尤其是与房地产相关的投资、研发、设计、建设、市场营销和售后、物业等服务,提升企业的综合实力;另一方面拓宽融资渠道,适当放宽房地产行业的融资限制,鼓励其它形式的金融机构进行房地产行业的投资、贷款,推动房地产相关的基金、信托等的发展,降低对社会资本进入房地产行业的限制及房地产行业对银行信贷资金的依赖程度;最后,引导房地产企业向资本运营企业的进化,提高房地产企业的融资能力。

 

 

 

 

 

 

参考文献:

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[2]皮舜,武康平.房地产市场发展和经济增长间的因果关系一对我国的实证分析[J].管理评论,2004.16(3):8-12.

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[6]吴沛.郑州市房地产市场研究[D].硕士学位论文,西华大学,2008:57.

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